Jonas M., 31, Softwareentwickler in München, verdient gut. Über 4.500 Euro netto pro Monat – deutlich mehr als der Bundesdurchschnitt. Trotzdem sucht er seit acht Monaten vergeblich nach einer bezahlbaren Zwei-Zimmer-Wohnung. Die Angebote, die er findet, liegen zwischen 1.600 und 2.200 Euro kalt. „Ich könnte mir eine dieser Wohnungen leisten", sagt er. „Aber ich wäre dann für den Rest des Monats pleite."
Was Jonas erlebt, ist kein Münchner Sonderproblem mehr. Laut dem aktuellen Wohnmarktreport von Immobilienmarktanalysen (2026) bei durchschnittlich 17,80 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 38 Prozent gegenüber 2019. Die Löhne stiegen in diesem Zeitraum um durchschnittlich 18 Prozent.
Warum die Mieten so stark steigen
Die Wohnungsnot hat keine einzelne Ursache. Sie ist das Produkt mehrerer gleichzeitig wirkender Kräfte, die sich gegenseitig verstärken:
Zu wenig Neubau. Deutschland baut seit Jahren zu wenig. Das Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde zuletzt mit rund 240.000 Einheiten weit verfehlt. Die Gründe: gestiegene Baukosten, Fachkräftemangel im Handwerk, komplizierte Baugenehmigungen und – besonders in Städten – fehlende Grundstücke.
Steigende Zinsen haben den Neubau abgewürgt. Als die Europäische Zentralbank die Zinsen ab 2022 erhöhte, verteuerte sich die Baufinanzierung rapide. Viele Bauprojekte wurden gestoppt oder auf Eis gelegt. Private Bauherren, die bei niedrigen Zinsen noch kalkulieren konnten, zogen sich zurück.
Urbanisierung. Mehr Menschen zieht es in die Städte – für Arbeit, Studium, Infrastruktur. Die Nachfrage nach Stadtwohnungen wächst strukturell schneller als das Angebot.
Kurzzeitvermietung (Airbnb & Co.). In Berlin, München und Hamburg wurden nach Schätzungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in der Spitze 30.000 Wohnungen dauerhaft aus dem Mietmarkt genommen und an Touristen vermietet. Trotz verschärfter Regulierung bleibt das Problem relevant.
Investoren als Vermieter. Der Anteil institutioneller Eigentümer am deutschen Wohnmarkt ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten deutlich gestiegen. Große Wohnungsunternehmen optimieren Rendite – und sind weniger an stabilen Langzeitmietverhältnissen interessiert als private Kleinvermieter.
Mietpreise im Vergleich (April 2026, mittlere Angebotsmiete, Neuvermietung)
- München: 22,50 € / m²
- Frankfurt: 19,80 € / m²
- Hamburg: 18,40 € / m²
- Berlin: 17,20 € / m²
- Köln: 16,30 € / m²
- Stuttgart: 17,80 € / m²
- Düsseldorf: 15,90 € / m²
Was Mieterschutz leistet – und was nicht
Deutschland hat eines der stärksten Mieterschutzgesetze der Welt. Dennoch schützt es vor allem Bestandsmieter. Wer eine neue Wohnung sucht, ist dem Markt nahezu schutzlos ausgeliefert. Die Mietpreisbremse gilt nur für bestehende Mietverhältnisse, greift bei Erstvermietung nach Neubau nicht und wird in vielen Fällen schlicht nicht angewendet.
Eine Analyse des Deutschen Mieterbunds aus dem Jahr 2025 zeigte: In Berlin wurden bei rund 40 Prozent der kontrollierten Neuvermietungen die Grenzen der Mietpreisbremse überschritten – ohne Konsequenzen für die Vermieter. Denn Mieter müssen aktiv klagen, um ihr Recht durchzusetzen. Die wenigsten tun das aus Angst, den Vermieter zu verärgern.
Was Betroffene heute konkret tun können
Bei der Wohnungssuche:
- Suche nicht nur auf ImmoScout und Immowelt – viele Wohnungen werden über lokale Facebook-Gruppen, Aushänge in Bäckereien oder Nachbarschaftsnetzwerke (Nebenan.de) vergeben
- Direktkontakt zu Wohnungsgesellschaften: Städtische Wohnungsunternehmen wie Gewobag (Berlin), GWG (München) oder SAGA (Hamburg) haben Wartelisten – diese früh beantragen
- Genossenschaftswohnungen: Für einen einmaligen Genossenschaftsanteil (500–5.000 €) dauerhaft günstiger wohnen. Wartezeiten sind lang, aber der Aufwand lohnt sich
- WBS (Wohnberechtigungsschein): Wer unter den Einkommensgrenzen liegt, hat Anspruch auf Sozialwohnungen. Antrag beim Bezirksamt stellen – viele wissen nicht, dass sie berechtigt wären
Als Bestandsmieter:
- Mieterhöhungen prüfen lassen: Der Mieterverein kostet ca. 100–150 € / Jahr und prüft Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kündigungen
- Mietspiegel kennen: Jede Stadt mit über 50.000 Einwohnern veröffentlicht einen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete drüber? Mieterbund fragen
- Energiepauschalen nicht einfach akzeptieren: Viele Betriebskostenabrechnungen enthalten Fehler – bis zu drei Jahre rückwirkend anfechten
Was die Politik tun müsste
Experten sind sich weitgehend einig, dass es keine Einzellösung gibt. Was helfen würde:
- Baugenehmigungen beschleunigen: Deutschland hat mit 15–24 Monaten eine der längsten Genehmigungszeiten in Europa. Digitalisierung und Entbürokratisierung könnten das halbieren
- Serielles Bauen fördern: Vorgefertigte Modulbauten kosten 30–40 % weniger als konventioneller Bau. Hier fehlt politischer Wille zur Standardisierung
- Mietpreisbremse mit Zähnen: Automatische Kontrolle statt aktiver Klage – so wie es in Wien und Wien schon funktioniert
- Leerstand konsequent besteuern: Schätzungsweise 1,7 Millionen Wohnungen stehen in Deutschland leer. Eine substanzielle Leerstandsabgabe würde viele davon auf den Markt bringen
„Die Wohnungsfrage ist keine Nischenfrage mehr. Sie bestimmt, ob Menschen sich ein Leben in den Städten überhaupt noch leisten können."
Jonas M. hat inzwischen eine Entscheidung getroffen: Er zieht nach Augsburg. 55 Minuten mit dem ICE von München, aber halb so teure Mieten. „Es ist eine Niederlage", sagt er. „Aber ich bin nicht bereit, für eine Wohnung zu arbeiten." Das sagen inzwischen viele.
